실거래가 공개로 본 아파트가격 전망
추천 206 조회 39233 2010.04.07 18:06 |
이 글을 씀에 있어 몇가지 변수가 있음을 밝힌다.
1.여기서 인용하는 자료는 국토해양부 아파트실거래신고자료다. 2.지역은 1기 신도시 중 하나다. 3.오직 아파트만을 조사했으며 국토해양부가 발표하지 않은 자료가 있을 수 있다. 4.국토해양부는 급등기에는 높은 가격을,하락기에는 낮은 가격을 발표하지 않을 수 있다. 실거래임에도 자료를 신고가를 신뢰하지 못하겠다는 이유로 일부러 발표에서 뺄 수 있다.
조사기간은 2010년 1사분기(1월~3월)다. 편의상 마을별로 조사했으며 신도시를 9개 마을로 나눴다.
아파트단지 ,평수,(거래건수) 거래가격 순으로 기술한다.
ㅇㅇ마을 삼성48(2) 7억2500,7억3000 극동37(1) 4억4000 쌍용22(1)1억9200,27(1)3억1000 금호31(2) 3억6500,3억9500
ㅇㅇ마을 진흥37(1) 4억7000 코오롱45(1) 7억 한신35(1)4억4200 한양15(1)1억2000 우방32(1)4억6000 동아32(1)4억5000,57(1)7억6500 라이프15(1)1억3700,20(2)1억8500,1억9600,32(1)4억2500
ㅇㅇ마을 대우22(1)1억7500 현대24(1)2억3800,26(2)3억1000,2억9000
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ㅇㅇ마을 동부23(1)2억 풍림31(1)3억5000 동익22(1)2억2600
이렇게 조사했더니 9개마을(이는 신도시 전역이다.단,아파트만.빌라제외) 총124건이다.
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한 단지당 큰평수는 1~2채,작은 평수도 2~3채를 넘지 못했다. 거래부진은 전반적인 현상이며 대단지나 중소단지의 차이는 없었다.
중요한 것은 시간이 지날수록 하락세가 뚜렷해지고 있다는 점이다. 시장에서는 변수가 워낙 많아 예측이 어렵지만 아마도 향후 2~3년간 지속적으로 내릴 수 있다.
인플레가 오면 화폐로 표시한 실물자산의 가격이 올라야 하겠지만 아파트는 예외로 남을 것이다.
이유는 단순하다. 시장에서 가격을 결정하는 것은 기본적으로 수요와 공급이다. 그런데 소득분포나 심리적인 요인에서 수요는 지속적으로 감소하고 있다. 대기업위주의 수출이 국내총생산을 증가시켜도 절대다수의 자영업자들이 점점 쇠락하고 있으므로 주택,특히 아파트에 대한 유효수요는 감소하고 있다.
게다가 베이비붐 세대의 은퇴가 이미 시작됐으며 고용없는 성장으로 20~30대는 다수가 저소득층에 편입되고 있다.
한편,정부는 공급위주의 정책을 지속하고 있다. 수요없는 지방뿐 아니라 수도권에도 폭탄을 퍼붓듯 물량을 공급하고 있다.
서울을 비롯한 일부 지역에서 매매가가 상승하고 전세가가 폭등하나 이는 지엽적인 문제다.
서울에서 일시에 재개발,재건축이 이뤄지면서 멸실주택이 증가함으로써 일어나는 현상일 뿐 공급부족이 원인은 아니다.
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각설하고..
위에서 살펴봤듯이 수도권은 극심한 거래부진을 보이고 있다.
여러가지 이유로 아파트를 팔 사람은 어떤 선택을 할 것인가?
1.언젠가는 오르겠지.... 하는 기대로 급한대로 융자를 받는다???
2.정부가 급속한 하락을 방치하지는 않으리라는 믿음으로 당분간 기다려본다???
3.그동안 그랬듯이 아파트는 현금이요,최고의 재테크수단이라는 확고한 신념으로 대출도 좀 받고 빌리기도 하면서 버텨본다???
4.에라~ 모르겠다.될대로 되라지... 하지만 싸게는 못판다면서 힘닿는데까지 버틴다,...
각자 현명하게 대처하리라 본다.
단, 본인은 매도를 강력 추천한다. 물론 부채 제로인 경우는 예외지만 감당하기 어려운 경우에는 무조건 던지라고 권하고 싶다.
다행히 정부에서는 계속적으로 보금자리주택을 비롯해서 중소형주택을 저렴하게 공급하고 있지 않은가.
지금 시세보다 싸게 팔아도 어쩌면 현명한 선택일 수 있다. 아파트가 귀하던 시절엔 무조건 올라갔지만 지금은 발에 채이는 게 아파트다. 그러므로 향후 10년 이상 지속적으로 내릴 수도 있다. 지금 시세의 30~40퍼센트 수준까지도... 그러니 과감하게 던지라는 것이다.
지금은 거래없이 정중동이지만 일단 일부가 던지기 시작하면 정부가 무슨 대책을 내놓을 수 있는가? 정부가 시장을 이길 수 있다고 보는가?
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유가도 오르고 원자재도 오르고 다 올랐다. 그런데 이는 미국의 힘이 약화되는 것과 맞물린 현상이다. 달러로 표시된 가격이 오른 것이다.
그렇다면 우리는 어떻게 대처해야 하는가? 환율을 적극적으로 낮춰야 한다.
환율이 내리면 수출은 어려워지겠지만 물가가 하락하는만큼 소득효과가 발생하게 되고 집값이 안정되면 집때문에 쓰지 못하고 저축하던 소득의 일부가 소비로 방향을 바꾸게 될 것이다. 즉,내수확대를 통해 수출감소분의 일부를 상쇄할 수 있다.
원유 및 원자재를 싸게 구입하면 물가는 안정된다. 물가가 안정되면 임금이 동결돼도 불만이 적다. 소득에 비해 삶의 질이 올라가게 될 것이다.
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아무쪼록 살기좋은 세상이 되기를 소망한다.
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