서브프라임 모기지로 반값 아파트 등장?[2007.9.22 칼럼]
실제로 한국은 지난 수년동안 저성장에 장기 불황이 지속되었는데도 산업생산이나 경제 지표는 나빳지만 증시와 부동산은 사상 최고로 급등하엿습니다. 부동산 급등과 주식 급등의 호황은 부익부 빈익빈으로 그치는게 아니라 주가의 고공 행진을 보고 뒤늦게 뛰어든 폭탄돌리기의 막차에 탄 서민들부터 붕괴하여 피해는 국민들에게 돌아는것이 문제입니다. 신도시 부동산 보상을 통해 정부가 수년간 수백조원의 자산 증가를 이룩했던 노력이 한순간 증발할 위험이 미국발 '서브'악재로 서서히 나타나고 있습니다.
미국국발 서브프라임모기지의 부실 사태는 그 크기를 누구도 모릅니다. 미국은 자본의 자유화가 되어 있어 미국 정부가 일거에 부실을 처리할수 는 없습니다. 따라서 "엔케리 트래이드"를 주시 해야 하고 두고 두고 부실이 악영향을 끼쳐 올것을 대비 하여야 할것입니다. 현재까지 증시의 낙폭은 약50-90조원정도의 자금 증발에 영향을 미�습니다. 그러나 주택으로 그 영향이 미칠경우 약600조원- 900조원의 가치증발로 인한 부동산 자산가격 가격의 폭락으로 이어지지 않도록 어떤 모든 수단을 동원해 막아야 합니다.
정부는[재정경제부] [건설교통부는 20일]내년까지 민간 미분양 아파트 5000가구를 사들 여 국민임대주택 및 [비축용 감정가의 약80%매입] 임대주택으로 활용키로 했다. 또 민간 펀드와 리츠 등을 통해 내년까지 미분양주택 2만가구를 매입해 임대주 택으로 사용하도록 유도키로 하여 중견 건설업체의 줄도산 부도도미노를 막기로 했다. 현재도 암암리에 미분양 아파트들이 실제 반값에 거래 한다는 소식이 무성하고 미분양주택이 약20만호에 이르른다고 하고 반값이 좋은것만이 아닙니다.
그러나 전국 신축 아파트 미분양주택이 9만가구를 넘는 상황 이며[ 다가구 다세대 단독의 부실주택의 규모는 파악도 안된 상태다. ]정부가 주택공사 등을 통해 실제 매입하겠다는 물량은 약9만가구중 5.5%인 5000가구로 극히 적어 실효성이 없다는 지적이 나오고 있다. 정부의 안으로 보면 약 4조원 내외의 자금으로 주택시장의 변동을 사전 차단하고 부동산 경기를 조작하여 해외발 악재를 차단하게 되는것입니다.
업계는 민간 미분양주택은 정부 집계에 잡히지 않은 물량 [다가구 다세대 단독의 부실주택의 규모는 파악도 안된 상태다.]까지 합하면 20만~25만 가구에 이른다는 것이 업계의 추정이어서 줄도산 위기에 처한 일부 건설업체들을 구제하기 위 한 지원이라는 눈총을 받아야 하고 시장질서 왜곡을 주장하기도 한다. 실제 강남일대의 빌라는 4년간 전혀 오르지 않았고 최근 반짝 오르는 기미가 있었는데 미분양신축 아파트들로 인해 수요가 없어 호가를 끌어 올려도 매매가 안되므로 이에 따른 대출이자는 상대적으로 상승하여 부실이 누적 되고 있는것으로 보입니다.
1) " 주택담보대출 규제가 적용되는 일부 투기과열지구를 해제하는 방안도 검토 중이다." 부실이 현실화 하면 걷잡을수 없고 그 피해는 수천조에 이르를재앙이 될수 도 있다.
2) "재정경제부는 18일 침체에 빠진 지방 건설경기를 보완하기 위해 대책을 마련하고 있으며 이르면 이번 주 내 발표할예정이다." 서브프라임 모기지 부실의 여파는 수년간 지속될것이다.
3) " 재경부 관계자는 "총부채상환비율(DTIㆍ소득에 따른 대출가능 금액비율), 담보대출인정비율(LTV) 등의 규제가 주로 적용되는 투기지역을 일부 해제할 수도 있다는 의미"라고 해석했다. 재경부는 투기지역 조정을 위한 부동산가격안정심의원회를 오는 21일 개최할 예정이다. "
4) "정부는 주공 등 공공기관을 통해 내년까지 이들 미분양 주택 가운데 5000가구를 매입해 전용면적 60㎡ 이하 주택은 국민임대주택으로,전용면적 60㎡ 초과는 비 축용 임대주택으로 활용할 계획이다."
실제 주공도 작년부터 비축용 임대주택으로 활용하기 위해 수도권에서 1000가구 정도를 사들이는 계획을 추진하고 있지만,적정가격에 대한 입장차가 커 지금까 지 매입한 주택은 단 1채에 그치고 있지만 발표의 영향으로 집값의 폭락을 예방 했고 강남의 아파트의 경우 약4년만에 약10억 이상이 올라 국민들이 이익을 보았다.[00팰리스20억 상승]
신축 미분양 아파트는 지역별로 가격차가 많으며 평균가격을 1억~2억 원으로 잡고 절반만 사들인다고 해도 10조원 가까운 막대한 자금이 들어가는 셈이다. 어떤집은 사주고 어떤 아파트는 그대로 둘지를 놓고 형평성논란이 일 게 뻔하다.
정부는 구체적인 매입 주택수에 대해서는 정해진 바가 없다고 밝히고 있으나 업계에서는 약 9만여 미분양 아파트중에 2만-3만 가구는 사 들여야 효과가 있을 것으로 보고 있다.
" 19일 건설교통부에 따르면 지방의 미분양 주택을 매입하기 위해 국민주택기금의 용도를 변경하고 주택공사가 채권을 발행하는 방안이 강구되고 있다." 국민주택 기금은 민간의 미분양 주택 매입 용도로는 사용하지 못하게 돼 있어' 기금운용계획 규정을[ 분양자금지원, 저소득층전세자금 지원] 바꿔야 하고 작년 말 기준으로 국민주택기금은 4조5천억 원 가량의 남는자금이 있다.
"주택공사가 채권을 발행해 조달할 수 있는 규모도 주공이 부채더미에 올라 있다는 현실을 고려할 때 크게 늘리기는 쉽지 않은 실정이다."
정부는 시장에 주택가격 안정에 대한 신호를 보내야 하고. 서브프라임모기지 부실의 악재가 엔케리트래이드화 하지는 않을것으로 추정 부동산 안정화를 위한 대책은 시급한 때입니다. 증시와는 달리 우리의 가계자산이 대부분 주택으로써 버벌이 붕괘할경우 그 후유증은 누구도 비켜갈수 없는 국민적 재앙일수 있다. 우리 국민들이 합심하여 닦아올 미국발 악재에 맞서야 하고 우리정부와 국민 스스로 주택 경기를 살려야 할것입니다.
IMF 와는 비교도 안될정도의 폭발력으로 어느새 우리 앞에 나타나고 있는 부실의 우려를 해소 하고 부동산 시장의 순환을 적절히 조절하여 잘 대처 해도 2-3년간의 낙폭을 막기 어려울것이다. 정부의 [재정경제부 건설교통부 주공등의] 약 4조원으로 수백조원대의 부동산 자산을 지키기 위한 발빠른 대책에 응원을 하면서 전국민적 자산지키기 노력이 필요한 때입니다. 부동산에 대한 부정적 보도나 반값 아파트와 같은 실패에 집중하는것보다는 전국민이 제값을 주고 주택을 구입하고 정부는 동원가능한[재정] 자금으로 주택을 [고가]적정가격에 사들여 비축함은 적절한 노력으로 보입니다.
▣ 칼럼니스트 목민포럼 대표 배 영 규
● 배영규 칼럼니스트의 서울포스트기사
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